| تعداد نشریات | 32 |
| تعداد شمارهها | 861 |
| تعداد مقالات | 8,364 |
| تعداد مشاهده مقاله | 53,005,283 |
| تعداد دریافت فایل اصل مقاله | 9,368,001 |
بررسی تاثیر متغیرهای فضایی بر قیمت مسکن (نمونه مطالعاتی: محله ولیعصر شهر شیراز) | ||
| دانش شهرسازی | ||
| مقاله 1، دوره 9، شماره 4، دی 1404، صفحه 1-19 اصل مقاله (1.04 M) | ||
| نوع مقاله: مقاله پژوهشی | ||
| شناسه دیجیتال (DOI): 10.22124/upk.2025.29689.2010 | ||
| نویسندگان | ||
| فرهاد نیکنژاد1؛ خلیل حاجی پور* 2؛ مجتبی آراسته2 | ||
| 1کارشناس ارشد شهرسازی، بخش شهرسازی، دانشکده هنر و معماری، دانشگاه شیراز، شیراز، ایران | ||
| 2استادیار بخش شهرسازی، دانشکده هنر و معماری، دانشگاه شیراز، شیراز، ایران | ||
| چکیده | ||
| بیان مسئله: بازار مسکن به عنوان بخشی حیاتی از اقتصاد، نقش تعیینکنندهای در ابعاد اجتماعی و اقتصادی ایفا میکند. تصمیمگیری برای خرید مسکن، برخلاف سایر کالاها، به دلیل ماهیت غیربازاری و پیچیدگی عوامل مؤثر، نیازمند تحلیل دقیق متغیرهای چندبعدی است. هدف: پژوهش حاضر با هدف بررسی تاثیر متغیرهای فضایی بر قیمت مسکن در محله ولیعصر شهر شیراز با استفاده از روش قیمتگذاری هدانیک (HPM) صورت گرفته است. روش: این پژوهش کاربردی با رویکردی نظاممند، ابتدا به تبیین مبانی نظری مسکن، ارزش و روشهای ارزشگذاری اقتصادی پرداخته و با بازشناسی مؤلفههای تأثیرگذار بر ارزش مسکن، متغیرهای فضایی را در دو دسته درونی (شاخصهای فیزیکی-ساختاری) و بیرونی (شاخصهای دسترسی و محیطی-مکانی) طبقهبندی نمود. دادههای تحقیق از طریق مصاحبههای ساختاریافته با مشاورین املاک و بررسی معاملات واقعی مسکن در محدوده مطالعاتی طی سال 2022 گردآوری شد. تحلیل فضایی با استفاده از نرمافزار GIS و دادههای Open Street Map انجام گرفت که در آن فاصله پیادهروی واحدهای مسکونی تا مراکز خدمات شهری از طریق تحلیل شبکه محاسبه شد. در نهایت، با بهکارگیری نرمافزار SPSS 26، مدلسازی قیمتگذاری هدانیک با استفاده از روشهای مختلف آماری صورت پذیرفت. یافتهها: نتایج بدست آمده نشان داده است که مدل نیمه لگاریتمی بهترین تغییرات قیمت مسکن توسط متغیرهای مستقل در نمونه مورد بررسی را توجیه میکند و از بین 27 متغیر مستقل، 6 متغیر رابطه معناداری با قیمت مسکن دارد. این یافتهها حاکی از آن است که عوامل کالبدی-فضایی بر ارزش مسکن در محدوده مطالعاتی تأثیرگذار بودهاند. نتیجهگیری: تحلیل مدل نهایی قیمتگذاری هدانیک نشان میدهد که از بین متغیرهای معنادار شناسایی شده، چهار متغیر دارای اثر مثبت و مستقیم بر قیمت مسکن هستند: مساحت مفید زیربنا، سال ساخت، عرض معبر، امنیت یا وجود نگهبانی کوچه در مقابل دو متغیر «گونه مسکن و نوع سازه» تاثیر منفی بر قیمت مسکن داشتهاند. این الگوهای تأثیرگذاری نشان میدهد که در محدوده مطالعاتی، ویژگیهای کمی و کیفی فیزیکی (مانند مساحت و سال ساخت) همراه با عوامل ایمنی-محیطی (مانند امنیت و عرض معبر) بیشترین تأثیر مثبت را بر ارزش مسکن داشتهاند، در حالی که برخی ویژگیهای ساختاری خاص اثر کاهنده بر قیمت داشتهاند. | ||
| کلیدواژهها | ||
| روش قیمتگذاری هدانیک؛ قیمت مسکن؛ متغیرهای فضایی؛ مسکن | ||
| مراجع | ||
|
Ahmadi, H. (1994). Housing planning and urban planning: From conflict to coordination. In Proceedings of the First Seminar on Housing Development Policies in Iran (Vol. 2). Ministry of Housing and Urban Development, Tehran. Amid, H. (2010). Amid Persian dictionary (1st ed., A. Alizadeh, Ed.). Rah-e Roshd Publications, Tehran. URL: https://www.gisoom.com/book/1662275// Amirnejad H, Nabizadeh Zolpirani M, Heydari Kamalabadi R. (2016). The Impact of Rasht Eynak Lagoon on Housing Price of the Region by Using Hedonic Pricing Method. IUESA 2016; 4(16), 37-53.(In Persian) URL: http://iueam.ir/article-1-544-en.html Arnott, R. (2015). Housing economics. Doi: https://doi.org/10.1016/B978-0-08-097086-8.71049-X Asgari, a., & Ghaderi, j. (2002). Determination of housing price in urban areas of iran by using hedonic price method (hpm). Journal of sustainable growth and development (the economic research), 1(4), 91-108. (In Persian). URL: https://sid.ir/paper/86377/en Asgharzad, E., Hojabr kiani, K., Emami Meybodi, A., & Asgari, F. (2020). Investigating the impact of air pollution on housing prices in Tehran using the Hadonic model. Urban Economics, 5(2), 71-84. (In Persian) Doi: https://doi.org/10.22108/ue.2022.128249.1186 Azar, A. (2025). Measuring the Spatial Quality of Housing Using Multi-Criteria Decision-Making Models (MCDM); A Case Study of Tabriz Metropolis. Journal of Geography and Regional Development, 23(1), 97-126. Doi: https://doi.org/10.22067/jgrd.2025.87018.1406 Bitter, C., Mulligan, G., & Dall’erba, S. (2007). Incorporating spatial variation in housing attribute prices: a comparison of geographically weighted regression and the spatial expansion method. Journal of Geographical Systems, 9(1), 7-27. Doi: https://doi.org/10.1007/s10109-006-0028-7 Cebula, R. J. (2009). The hedonic pricing model applied to the housing market of the city of Savannah and its Savannah historic landmark district. Review of Regional Studies, 39(1), 9-22. 10.52324/001c.8197 Emami maboodi, A. , Azami, A. and Haghdoost, E. (2010). Environmental Effective Factors on Houses Prices in Tehran: Hedonic Pricing Approach. Journal of Economic Research (Tahghighat- E- Eghtesadi), 44(2). Ghafari, F., & Ovasi, T. (2012). Estimation of the Housing DemandFunction for the city of Qom, using the Hedonic Price Pattern .Applied Economics ,11(3) ,27-48. (In Persian) URL: https://sanad.iau.ir/en/Journal/jae/Article/804178 Ghamkhar, E., Keshvardoust, A.R., Hasanpour, R., & Mosapour meiandehi, P. (2014). Study the qualitative and quantitative indicators and estimating needed home in rasht city until 1400. Journal of the studies of human settlements planning (journal of geographical landscape), 8(25), 95-112. (In Persian). URL: https://sid.ir/paper/176068/en Ghorbani, S, & afgheh, S.M. (2017). Forecasting the House Price for Ahvaz City: the Comparison of the Hedonic And Artificial Neural Network Models. Journal Of Urban Economics and Management, 5(3( , 29-44. (In Persian). URL: https://sid.ir/paper/240237/en Golkar, k. (2001). Components of Urban Design Quality. Soffeh, 11(32), 38-65. (In Persian). URL: https://sid.ir/paper/94234/en Harvey. David (2009) Social Justices and the City, The University of Georgia Press, Second Edition, London Hekmatnia, H., & Mousavi, M. (2006). Application of Models in Geography With Emphasis on Urban And Regional Planning. Elm-e Novin Publications. Heyman, A. V., & Sommervoll, D. E. (2019). House Prices And Relative location. Cities, 95(10), 23-73. Doi: http://dx.doi.org/10.1016/j.cities.2019.06.004 Hjalmarsson, E., & Österholm, P. (2020). Heterogeneity in Households’ Expectations of Housing Prices–Evidence From Micro Data. Journal of Housing Economics, 50(10), 17-31. Doi: https://doi.org/10.1016/j.jhe.2020.101731 Jim, C. Y., & Chen, W. Y. (2007). Consumption Preferences And Environmental Externalities: A Hedonic Analysis of The Housing Market in Guangzhou. Geoforum, 38(2), 414-431. Doi: http://dx.doi.org/10.1016/j.geoforum.2006.10.002 Kain John. F & Quigley (1975); The value of housing attributes, In Housing markets and racial discrimination: A Microeconomic analysis, Natianal Bureau of Economic Research, 190-230. URL: https://econpapers.repec.org/RePEc:nbr:nberbk:kain75-1 Kazakeviciute, A., & Banyte, J. (2012). The Relationship of Consumers ‘Perceived Hedonic Value And Behavior. Engineering Economics, 23(5), 532-540. Doi: http://dx.doi.org/10.5755/j01.ee.23.5.1975 Khalili Araghi M, Nobahar E. (2012). Predicting Housing Prices for the City of Tabriz: Application of the Hedonic Pricing and Artificial Neural Network Models. Qjerp ; 19(60) :113-138 (In Persian) URL: http://qjerp.ir/article-1-189-en.html Kokabi, A., Pourjafar, M., & Taghvai, A. (2005). Urban Quality of Life Planning in Urban Centers: Definitions and Indicators. Journal of Urban Studies, 12, 6-13. (In Persian) URL: http://noo.rs/bm0Y9 Liao, W. C., & Wang, X. (2012). Hedonic House Prices And Spatial Quantile Regression. Journal of Housing Economics, 21(1), 16-27. URL: http://www.sciencedirect.com/science/article/pii/S1051137711000568 Lancaster, K. J. (1966). A New Approach to Consumer Theory. Journal of Political Economy, 74(2), 132–157 Doi: https://doi.org/10.1086/259131. Maleki, S. (2003). The Role of Social Indicators in Housing Development Planning in Ilam City. Housing and Revolution Quarterly, 104(4), 60-75. (In Persian) URL: https://sid.ir/paper/437205/fa Movahed, M., Sheikhi, H. (2021). Study the Effect of Public Transportation Expansion on Housing Price Using the Hedonic Model (A Case Study of Kermanshah), Amayesh Journal, 13(51), 159-178. (In Persian) URL: https://www.magiran.com/p2257198 Opoku, R.A., Abdul-Muhmin, A.G. (2010). Housingpreferences and Attribute Importance Among low-Income Consumers in Saudi Arabia, Habitat International 34, pp 219–227. Doi: http://dx.doi.org/10.1016/j.habitatint.2009.09.006 Pogodzinski, J. M., & Sass, T. R. (1991). Zoning and Hedonic Housing Price Models. Journal of Housing Economics, 1(3), 271-292. Doi: https://doi.org/10.1016/S1051-1377(05)80037-3 Potrawa, T. & Tetereva, A. (2022). How Much Is the View from the Window Worth? Machine Learning-Driven Hedonic Pricing Model of the Real Estate Market. Journal of Business Research, 144, 50-65. Doi: https://doi.org/10.1016/j.jbusres.2022.01.027 Pourmohammadi, M. (2017). Planning for housing. Secound Edition with Additions. Samt Publications, Tehran. Pourmohammadi, M.R., & Asadi, A. (2014). An Evaluation of Public Low Income Housing Policies in Iran (The Case of Zanjan City) (In Persian) URL: http://geographical-space.iau-ahar.ac.ir/article-1-982-en.html Pourmohammadi, M. R., Hakimi, H., & Mirzaie, A. (2018). Studying the Relationship between Building Density and Land Price: Case Study of the Municipal Zone 1 of Tabriz Metropolis. Geography and Urban Space Development, 4(2), 169-188. (In Persian) Doi: https://doi.org/10.22067/gusd.v4i2.56319 Pröbstl-Haider, U. (2015) Cultural Ecosystem Services And Their Effects on Human Health And Well-Being – A cross-Disciplinary Methodological Review. Journal of Outdoor Recreation and Tourism, 10, 1-13. Doi: https://doi.org/10.1016/j.jort.2015.07.004 Rahdari, M., & Leylian, N. (2012). Estimate of Demand Function of Housing, Using the Hedonic Price Model (1378-88) Case Study: Kerman. Journal of Economics and Modelling, 3(10), 237-258. (In Persian) URL: https://ecoj.sbu.ac.ir/article_53518.html Rahimi Kakejob, A., & Eisalou, A.A., & Mohammadian Mosammam, h., & Rahmati, A. (2013). An Investigation Into Effective Factors Deciding Urban Housing Prices Via Hedonic Pricing Model (The Case Of District 2 Of The City Of Sanandaj). Journal Of Urban Economics And Management, 1(3), 33-43. (In Persian). URL: https://sid.ir/paper/240310/en Ridker, R. G., & Henning, J. A. (1967). The Determinants of Residential Property Values with Special Reference to Air Pollution. The Review of Economics and Statistics, 49(2), 246–257. Doi: https://doi.org/10.2307/1928231 Rosen, S. (1974). Hedonic Prices And Implicit Markets: Product Differentiation In Pure Competition. Journal of Political Economy, 82(1), 34–55. Doi: https://doi.org/10.1086/260169 Saremi, H., Heydari, M., & Aghaei, F. (2018). Spatial Analysis Of Housing Price Using Geographically Weighted Regression (A Case Study In District 2 of Tehran Metropolitan City, Iran). Urban Economics, 3(2), 19-38. (In Persian) Doi: 10.22108/ue.2018.109447.1056 Sayyami, A. (2007). Estimating the Hedonic Rent Function: A Case Study of Tabriz, Urmia, and Ardabil Cities (Master's thesis). Faculty of Economic Sciences and Finance, University of Mazandaran. Sedaghati, A., & Nouriyan, D. F. (2016). Utilizing Hedonic Price Method in Valuing Residential Properties Case Study: Baghe Saba Neighborhood in District 7 of Tehran. Geography and Territorial Spatial Arrangement, 6(21), 171-186. (In Persian) Doi: 10.22111/gaij.2016.2841 Teimouri, I., Hakimi, H., & Hossianpour Shad, V. (2016). The Role of Physical and Accessibility Variables in Determination of Housing Price; Case Study Sahand New Town. Journal of Geography and Planning, 20(57), 81-95. (In Persian) https://doi:2 Tong, S., Wong, N. H., Tan, C. L., Jusuf, S. K., Ignatius, M., & Tan, E. (2017). Impact of Urban Morphology on Microclimate And Thermal Comfort In Northern China. Solar Energy, 155, 212-223. Doi: http://dx.doi.org/10.1016/j.solener.2017.06.027 Van Kamp, I., Leidelmeijer, K., Marsman, G., & De Hollander, A. (2003). Urban Environmental Quality And Human Well-Being: Towards A Conceptual Framework And Demarcation of Concepts; A Literature Study. Landscape and urban planning, 65(1-2), 5-18. Doi: https://doi.org/10.1016/S0169-2046(02)00232-3 Venkatachalam, L. (2004). The Contingent Valuation Method: A Review. Environmental Impact Assessment Review, 24(1), 89-124. Doi: https://doi.org/10.1016/S0195-9255(03)00138-0 Yankaya, U., & Celik, H. M. (2004). Modelling the Impacts of Rail Transit Investment on the Values of Residential Property: A Hedonic Price Approach in the Case of Izmir Subway, Turkey. Report Izmir Institute of Technology, Department of Civil Engineering. Doi: https://doi.org/10.4236/cus.2020.84037 Yasmin, F. (2017). The Impact of View and Accessibility Amenities on High-Rise Residential Properties in the City of Dhaka: A Hedonic Pricing Model (Doctoral dissertation) URL: https://hdl.handle.net/1969.1/165802 | ||
|
آمار تعداد مشاهده مقاله: 485 تعداد دریافت فایل اصل مقاله: 274 |
||